マイホームを売却して利益が出た方へ　税金対策できてますか？

マイホーム（居住用財産）を売却して、売却代金－購入代金を単純計算して
利益は出たけど、

・実際にどのくらい税金（所得税、住民税）がかかるの？
・この税金を少しでも軽減できないの？

上記の疑問をお持ちの方に向けて、参考いただける記事になっています。

マイホーム売却！利益に対する税金はどのくらい？計算してみました！
マンション売却にかかる税金　税金対策はあるの？
1. 3000万円の特別控除の特例とは？
2. 3000万円の特別控除の特例　適用の条件とは？

マイホーム売却！利益に対する税金はどのくらい？計算してみました！

14年間居住していたマンションを昨年（2022年）売却し利益が出たので、
どのくらい税金がかかるのか計算をしてみました。

1. 1. 譲渡益 ⇒ 約660万円
    ※１譲渡価格（売却代金）－ (※２取得費＋ ※４譲渡費用)
    ＝譲渡益（譲渡所得で利益有）
  2. 所得税　15% ⇒ 約92万円
    ［（譲渡益－基礎控除48万）＊ 15％］
  3. 復興特別所得税額　2.1％ ⇒ 約2万円
    （所得税＊ 2.1％）
  4. 所得税納税額合計 ⇒ 約94万円
    （所得税＋復興特別所得税額）
  5. 住民税　5％ ⇒ 約31万円
    [（譲渡益－基礎控除43万）＊5％]
  6. 所得税と住民税の合計 ⇒ 約125万円

※１譲渡価格…買主から按分した固定資産税を受領している場合は、譲渡価格に加算できます。
※２取得費…売った土地や建物の※３購入価格、建築代金、住宅ローン融資手数料、購入手数料、
登録免許税（登記費用も含む）、不動産取得税、印紙税、所有権確保に要した訴訟費用など
⇒ 詳しくは国税庁HP参照（取得費となるもの）
※３購入価格…ここでいう購入価格は、時の経過とともに建物の価値が目減りする為、
購入価格から建物部分について減価償却された金額が差し引かれて計算されます。
単純に計算した利益（減価償却される前）よりも、減価償却後の利益の方が大きくなりますので
税金の金額も大きくなります。
土地については減価償却の対象ではないので、購入時と同額になります。
　　　　　建物購入価格＊ 0.9 ＊償却率＊経過年数＝償却費相当額
私の場合：建物購入価格＊ 0.9 ＊ 0.015（鉄筋コンクリート）＊14年＝約340万円
償却費相当額は、「建物の購入価格」の95％が限度となります。
減価償却の計算（償却費相当額）は国税庁のHPで確認できます。
⇒ 詳しくは国税庁HP参照（建物の取得費の計算）
※４譲渡費用…土地や建物を売るために直接かかった費用のことで、仲介手数料、印紙税など
⇒ 詳しくは国税庁HP参照（譲渡費用となるもの）
※上記は給与所得等は含まれていません。
※上記２.所得税と５.住民税の基礎控除は合計所得金額2400万円以下の場合になります。
※上記２.所得税と５.住民税の基礎控除は同じ金額ではありません。

125万円！うひゃ～
このままだと、今年の確定申告（令和4年度分）は大きな額の税金を
納めることになりそうです。

マンション売却にかかる税金　税金対策はあるの？

今までにない大きな納税額でしたので、
少しでも税金を少なくする方法はないだろうか？　と国税庁のHPを調べたところ、

なんと「3000万円の特別控除の特例」という税金対策の救世主を発見しました！！

3000万円の特別控除の特例とは？

マイホーム（居住用財産）を売却したときは、所有期間の長短に関係なく、
譲渡所得から最高3000万円まで控除することができる制度です。

【譲渡所得】
⇒ 土地や建物などの資産を譲渡（売却）することによって生ずる所得です。
譲渡所得金額は、次のように計算します。（今回は利益が出ている場合なので譲渡益で表示）
　　　　譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）= 譲渡益
　　　　譲渡益－特別控除額（3000万円まで控除）＝課税譲渡所得金額

譲渡益が660万円だった場合

私の場合は譲渡益が660万円でしたので、下記の通りになります。

　　　　　　譲渡益 660万円－特別控除額 660万円＝課税譲渡所得金額０円

3000万円の特別控除の特例の適用対象に該当すれば、
税金（所得税、住民税、復興特別所得税）が０円になることはわかりました。

譲渡益が5000万円だった場合

もし譲渡益が5000万円だった場合は、下記の通りになります。

　　　　　　譲渡益 5000万円－特別控除額 3000万円＝課税譲渡所得金額 2000万円

特別控除額 3000万円には税金がかからないので、
残りの課税譲渡所得金額 2000万円に
税金（所得税15％ ⇒ 300万円、住民税5％ ⇒100万円、復興特別所得税2.1％
⇒ 6.3万円）がかかります。

課税譲渡所得金額が0円より大きい金額で一定の要件に当てはまる場合は、
マイホーム（居住用財産）を売却した場合の軽減税率の特例の控除も
併用して受けられるようです。
⇒ 詳しくは国税庁ＨＰ参照（マイホームを売ったときの軽減税率の特例）

果たして私の場合、3000万円の特別控除の特例の適用対象に
該当するかどうか、条件も見ていきましょう！

3000万円の特別控除の特例　適用の条件とは？

3000万円の特別控除の特例　適用条件は、
下記の　① ～ ⑨　の条件がすべて該当する場合です。
この場合は、3000万円の特別控除の特例の控除が受けられます。

≪ 適用の条件 ≫　　※売却した方 = A

①　Aが売却物件に住んでいた

１．単身赴任等の理由のため、配偶者・扶養親族のみが居住していた
２．住まいが２か所以上あった場合
⇒ 詳しくは国税庁HP参照
（配偶者・こどものみが居住していた場合や、住まいが2か所以上ある場合）

②　①の物件から住まなくなった日から３年後の年末までに売却した

［例)　⓵の物件に2019年1月1日から住まなくなった場合
⇒ 2022年12月31日までに⓵の物件を売却した方が対象］

③　①の物件はAの所有物件である（所有権がある）

１．敷地のみの売却で、家屋の所有者が異なる場合
⇒ 詳しくは国税庁HP参照（家屋と敷地の所有者が異なる場合）
２．売却するために家屋を取り壊した場合
⇒ 詳しくは国税庁HP参照（マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき）
３．住まいの敷地の一部を売却した場合
⇒ 詳しくは国税庁HP参照（お住まいの敷地の一部を売却した場合）
４．東日本大震災に関する税制上の措置のうち、
「震法11条の７　２項」または「震法11条の７　５項」の適用を受ける方
⇒ 詳しくは国税庁HP参照（震災特例法11条の7）

④　売却先(買い主)は第三者である

売却先が、配偶者・一定の親族等、一定の同族会社の場合
⇒ 詳しくは国税庁HP参照（売り手と買い手が特殊な関係にある場合）

⑤　売却物件の全部を住まいとして利用していた

店舗併用住宅のようにAの住まいとして利用していない部分があった場合
⇒ 詳しくは国税庁HP参照（店舗併用住宅を売ったときの居住用財産の譲渡の特例）

⑥　Aは令和元年（平成31年）分、令和２年分、令和３年分の所得税及び復興特別所得税
の申告で、①以外の居住用財産について下記の控除を受けていないこと

〇（特定増改築等）住宅借入金等特別控除［住宅ローンの控除］
⇒ 詳しくは国税庁HP参照［（特定増改築等）住宅借入金等特別控除］
〇住宅新築等特別税額控除の特例の適用
⇒ 詳しくは国税庁HP参照(認定住宅等の新築等をした場合)

⑥は、①が上記の控除の特例を受けていても、問題ありません。

⑦　Aは令和４年分の所得税及び復興特別所得税の申告で、下記の控除を受けない

〇（特定増改築等）住宅借入金等特別控除［住宅ローンの控除］
〇住宅新築等特別税額控除の特例の適用

⑧　Aは令和２年分、令和３年分の所得税及び復興特別所得税の申告で、
下記の居住用財産関係の特例の適用を受けていない

《居住用財産関係の特例》
〇3,000万円特別控除の特例（措法35条１項）
⇒ 詳しくは国税庁HP参照(措置法35条1項)
〇買換え（交換）の特例（措法36条の２・36条の５）
⇒ 詳しくは国税庁HP参照(措法36条の２ ・36条の５)
〇譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(措法41条の５・41条の５の２)
⇒ 詳しくは国税庁HP参照(措法41条の５ ・41条の５の２)

⑨　Aは令和２年分、令和３年分の所得税及び復興特別所得税の申告で、
軽減税率の特例（措法31条の３）の適用を受けていない
　　 ⇒ 詳しくは国税庁HP参照(措法31条の３)

節税できることは理解できたのですが国税庁のHPは難しく記載されていたので、住宅ローン控除の適用を受けていた人が3000万円特別控除の適用を受けられるかどうかよく理解できませんでした。

私は購入時から同じマンションに居住しており、住宅ローン控除の適用を令和3年まで受けていました。今回売却したマンション以外居住用財産は持っておらず、今回売却したマンション以外は過去に控除の適用も受けていません。令和４年にマンションを売却し利益が出ているので、今年の確定申告（令和４年度）では住宅ローン控除の適用を受けることができませんが、3000万円特別控除の適用を受けることができるかどうか、所轄の税務署に問い合わせてみました。

結果、私は3000万円特別控除の適用を受けることができるとのことでした！

3000万円特別控除とは？説明

3000万円特別控除の条件は？

マイホームを譲渡（売却）し、利益があった方　・措法35条1項（3000万円控除）・措法31条の３（軽減税率の特例）

私の場合3000万円特別控除の適用を受けなければ、下記の通り税金を納めることになります。

3000万円特別控除の適用を受けなければマンション売却時の税金は125万円でした。
でも今回、3000万円特別控除の適用を受けたのでマンション売却時の税金は０円になりました。

もちろん給与所得や雑所得がある方はその所得税はかかりますが、居住用のマイホーム売却に係る税金が免税されるだけでもかなり税金対策になると思います。

手続きは面倒でも3000万円特別控除の適用を受けることをお薦めします。

国税庁HP　令和4年分譲渡所得の申告のしかたhttps://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2022/kisairei/joto/index.htm

【事例3】居住用財産を売却して譲渡益が算出されるケース（新たに自宅を買い換えない場合）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/syotoku/pdf/r04_t3.pdf

主な特例の適用を受ける場合の申告書添付書類チェックシートhttps://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/joto/annai/e1.pdf

作成コーナーのマニュアル等https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tokushu/yoshiki.htm
敷地のみの売却で、家屋の所有者が異なる場合

作成コーナーのマニュアル等

１．敷地のみ売却で、家屋の所有者が異なる場合

2．売却するために家屋を取り壊した場合

２．売却するために家屋を取り壊した場合

２．<a class=”top” style=”color: #008080;”>売却するために家屋を取り壊した場合</a>

２．売却するために家屋を取り壊した場合

１．敷地のみの売却で、家屋の所有者が異なる場合
上記１．について
⇒ 詳しくは国税庁HP参照（家屋と敷地の所有者が異なる場合）

１．敷地のみの売却で、家屋の所有者が異なる場合
上記１．について
⇒ 詳しくは国税庁HP参照（<a style=”color: #ff6600;” href=”https://www.keisan.nta.go.jp/r4yokuaru/ocat3/ocat32/cid1031.html” target=”_blank” rel=”noopener”>家屋と敷地の所有者が異なる場合</a>）

<a class=”top” style=”color: #000000;”>２．</a><a class=”top” style=”color: #008080;”>売却するために家屋を取り壊した場合
</a>上記２．について
⇒ 詳しくは国税庁HP参照（<a style=”color: #ff6600;” href=”https://www.keisan.nta.go.jp/r4yokuaru/ocat3/ocat32/cid1033.html” target=”_blank” rel=”noopener”>マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき</a>）

マイホームを売却して利益が出た方へ 税金対策できてますか？

マイホーム売却！利益に対する税金はどのくらい？計算してみました！

マンション売却にかかる税金 税金対策はあるの？

3000万円の特別控除の特例とは？

3000万円の特別控除の特例 適用の条件とは？

マイホームを売却して利益が出た方へ　税金対策できてますか？

マンション売却にかかる税金　税金対策はあるの？

3000万円の特別控除の特例　適用の条件とは？